Как правильно составить договор аренды?

Договор аренды — это соглашение между двумя, а в некоторых случаях и тремя, сторонами сделки о временном пользовании имуществом, принадлежащим одному из участников по праву собственности. При оформлении и регистрации такого документа необходимо знать все нюансы, чтобы не возникло проблем в будущем.

Виды договоров аренды

Выделяют 6 разновидностей данного документа. Каждый из них имеет свои особенности. Они прописаны в таблице ниже:

Наименование	Описание и характеристика
Договор проката	Заключается максимум на 1 год. Предметом договора является движимое имущество (кроме транспортных средств), которое будет использовано в потребительских целях. Текущий и капитальный ремонт проводит за свой счёт собственник сдаваемого предмета, чтобы предоставить арендатору полностью функционируемую вещь.
Договор аренды транспортного средства	Он бывает двух видов: С самостоятельным управлением транспортного средства (ТС). Арендодатель несёт полную ответственность за сохранность и целостность ТС, и в случае механических повреждений самостоятельно их устраняет. Без предоставления экипажа. Арендатор обязан проводить ремонт и поддерживать рабочее состояние ТС за свой счёт.
Договор аренды зданий и сооружений	При заключении соглашения составляется и подписывается специальный передаточный акт. Сдача постройки обратно арендодателю тоже сопровождается подписанием данного акта. Если соглашение подписано на год или более, то такой договор должен пройти госрегистрацию.
Договор аренды предприятия	Арендодатель передаёт во временное обращение предприятие, а арендатор принимает его на основании акт приема-передачи. В обратную сторону процедура происходит аналогичным образом. Предоставляется арендатору на временное пользование всё, что входит в состав сдаваемого предприятия: участок земли, на котором расположен объект; здания и сооружения; оборудование, от которого зависит деятельность; другие средства, вхожие в состав организации; запасы необходимых средств для производства и корректной работы, если они были в наличии. Долги, относящиеся к предприятию, переносятся на арендатора на тот срок, на который подписано соглашение. Это как “бизнес под ключ”. А вот лицензии на ведение бизнеса – не передаются арендатору. Этот вид договора тоже требует государственной регистрации.
Договор финансовой аренды (лизинг)	Имущество может быть, как движимое, так и недвижимое. Но только не земельный участок или другие природные ресурсы. Принимают участие 3 стороны: арендодатель, не являющийся собственником имущества; арендатор; владелец имущества (он же продавец). Арендатор может выбрать предмет и продавца, у которого этот предмет можно купить. А арендодатель обязуется выкупить этот предмет и отдать арендатору в эксплуатацию на период, прописанный в соглашении. Арендатор может в дальнейшем выкупить предмет (если это оговорено в договоре).

Особенности документа

Договор аренды — это добровольная сделка, согласно которой арендодатель обязан за определённую плату предоставить свою собственность во временное пользование арендатору, а тот в свою очередь обязан бережно и по назначению использовать имущество, взятое в найм.

Следовательно, предмет договора аренды — это любое имущество, являющееся собственностью арендодателя. В договоре чётко прописывается это имущество, его месторасположение и/или другие характеристики.

Условия договора. В документ указывают, каким образом арендатор может использовать предмет договора, а также какую сумму и в какие сроки он обязан будет уплатить арендодателю за возможность временно эксплуатировать его имущество.

Сторонами договора могут выступать физические и юридические лица, а также государство или муниципалитет. Один из участников сделки должен являться собственником имущества.

Форма документа. Договор обязательно составляется в письменном виде. А соглашение с участием недвижимости регистрируется государством, иначе сделка считается незаконной.

Перед заключением договора ознакомьтесь с главой 34 ГК РФ, содержащей основные положения арендных отношений.

Составление договора аренды

Строгих требований в этом плане нет, главное оформить его письменно и прописать основные пункты, чтобы не возникло разногласий впоследствии. Включите в договор:

• Стороны договора. Это арендодатель (тот, кому принадлежит имущество) и арендатор (тот, кто желает взять его в найм).
• Предмет договора. При отсутствии описания предмета договора, документ считается недействительным.
• Права и обязанности сторон. Пункт регламентирует взаимоотношения между сторонами (см. таблицу ниже). В случае неисполнения своих обязанностей одной из сторон или нарушения прав – можно обращаться в суд.
• Особенности оплаты. Размер арендной платы и способы внесения платежей участники определяют самостоятельно, и даже составляют и подписывают график платежей, который прилагают к договору. Образец графика платежей можно скачать тут.
• Ответственность сторон. За недобросовестное выполнение обязанностей, арендодатель вправе потребовать у арендатора оплатить неустойку (с указанием её размера). Это тоже прописывается в договоре.
• Срок действия соглашения. Стороны его устанавливают сами на своё усмотрение. Если период действия сделки не указан, то считается, что договор заключён на неопределённый срок. Сделка начинает действовать с момента подписания соглашения всеми участниками сделки.
• Форс-мажорные ситуации. Прописывается, как изменяются обязательства сторон в случае возникновения непредвиденных ситуаций (например, стихийного бедствия).
• Возможность расторжение договора. Оговариваются нюансы по досрочному расторжению договора.
• Адреса, реквизиты и подписи сторон. Указывается ФИО, паспортные данные и прочие сведения об арендодателе и арендаторе.

Скачать образцы разных видов договора аренды можно тут: недвижимости, транспортного средства, оборудования (как договор проката).

При составлении договора прописываются все нюансы и возможные ситуации. Впоследствии это может помочь избежать непредвиденных трат и ряда проблем. Рассмотрим подробнее основные права и обязанности участников соглашения:

Наименование	Арендодатель	Арендатор
Права	Может: перезаключать соглашение; оповещать обо всех изменениях арендной платы; прекратить действие документа в досудебном или судебном порядке; потребовать освободить помещение или вернуть имущество по истечении срока договора; контролировать использование арендуемого имущества; требовать полной оплаты за прошедший период.	Может: использовать имущество так, как прописано в договоре; при снятии жилой площади проживать совместно с семьёй; передавать имущество в субаренду (при согласии второй стороны); получать прибыль от пользования нежилого помещения при предпринимательской деятельности; проводить улучшение арендованного имущества (с согласия его собственника); получать компенсации затрат за неотделимое улучшение имущества по окончанию действия соглашения.
Обязанности	Должен: предоставлять сдаваемое имущество в исправном состоянии; передавать документацию и при необходимости сопутствующие предметы для пользования имуществом (например, ключи); производить капитальный ремонт своей собственности, для поддержания её в хорошем состоянии.	Должен: пользоваться имуществом бережно и только по назначению; производить мелкий текущий ремонт, если есть такая необходимость; оплачивать содержание, например, бензин для ТС, квартплату, налог на землю и т. д.; вовремя совершать арендную плату; возвратить имущество в срок и в состоянии, в котором оно было получено (с учётом нормального износа).

В случае несоблюдения одного из пунктов любым участником сделки, договор может быть расторгнут через суд.

Государственная регистрация документа

Договоры аренды с участием недвижимости и/или земельного участка требуют государственной регистрации, чтоб обрести свою законность.

Какие нужны документы?

Для проведения процедуры регистрации аренды недвижимости или земельного участка понадобится следующий пакет документов:

• заявление (образец можно скачать тут);
• договор аренды;
• паспорт заявителя;
• квитанция об уплате госпошлины;
• ЕГРЮЛ и учредительные документы (для юридических лиц);
• разрешение органа опеки (если на жилплощади прописан несовершеннолетний);
• нотариально заверенное согласие супруга(-ги) на заключение договора (если это общее имущество).

При регистрации аренды земельного участка понадобится ещё и кадастровый паспорт.

Порядок действия

Чтобы зарегистрировать договор:

1. Пакет документов предоставьте в МФЦ при личном визите.
2. Получите уведомление, что все бумаги приняты на рассмотрение.
3. В назначенный день заберите договор аренды с регистрационной надписью.

Сроки регистрации через МФЦ – 7 рабочих дней.

Госпошлина

Размер пошлины за госрегистрацию договора аренды недвижимого имущества составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• 2 тыс. руб. — для физических лиц;
• 22 тыс. руб. — для юридических лиц.

При регистрации договора аренды предприятия придётся уплатить 60 тыс. руб.

Досрочное расторжение договора

Если имеются доказательства существенных нарушений договора одним из участников соглашения, документ аренды по решению суда прекращает своё действие раньше срока.

Инструкция по аннулированию соглашения:

1. Составьте уведомление о прекращении действия договора, и отправьте его второй стороне.
2. При согласии второго участника соглашения, составьте и подпишите дополнительно документ о расторжении договора. При отказе – обратитесь в судебную инстанцию.

Здесь можно скачать уведомление, акт о возврате и соглашение о расторжении.

При составлении и регистрации договора аренды учтите все нюансы. Это поможет в дальнейшем избежать проблем и непонимания. В случае нерешаемости вопроса, обратитесь в суд для отстаивания своих прав.