Особенности заключения договора задатка

Договор задатка оформляется перед подписанием купли-продажи недвижимости, автомобиля или другого имущества. Разберёмся, какие у него функции, виды, какие влечёт последствия при неисполнения контракта уже после передачи денег, именуемых задатком.

Понятие договора

Задаток — это часть стоимости покупаемого имущества и гарантия обеспечения выплат в дальнейшем по основному соглашению. Договор задатка — официальный документ, регулирующий эти выплаты, а также сроки заключения контракта.

Оформляется:

• в письменной форме;
• только во исполнение основного договора.

Покупатель передаёт продавцу: задаток или аванс. Между этими понятиями есть разница. Задаток направляется в счёт будущей оплаты и не является возвратным. Аванс передаётся покупателю в случае срыва сделки.

Функции договора

Соглашение о задатке имеет важную функцию. Оформив его, покупатель может не переживать о том, что квартира или автомобиль уйдут другому претенденту.

Основная функция договора задатка:

• “зафиксировать” квартиру или другие активы за конкретным покупателем;
• доказательство оформления основного договора;
• оформление факта передачи части денег в счёт оговорённой суммы.

Как правильно составить?

Пример типового договора задатка можно скачать здесь.

Содержание договора задатка:

• официальные данные субъектов (с указанием Ф.И.О., адреса и т. д.);
• указание стоимости имущества и суммы, которая была передана во исполнение основного договора;
• чёткая фиксация срока, в течение которого будет оформлен договор купли-продажи или иное соглашение;
• описание квартиры или другого имущества, для частичной оплаты которого используется задаток (адрес, метраж и пр.);
• подтверждение прав собственности продавца на имущество;
• описание покупателя (в чью пользу будет оформлена квартира или другие активы);
• порядок расторжения договора и расчётов;
• подписи сторон.

После подписания договора покупатель передаёт задаток (например, 5-10% стоимости), а продавец пишет расписку, что принял деньги. Далее стороны готовятся к подписанию договора: договариваются с нотариусом, банком (если есть кредит).

Образец расписки можно скачать здесь.

Срок подготовки обычно составляет 1-3 недели. Бывают более длительные сроки, например, 1-2 месяца (если ещё не получен заём или маткапитал). Вступает в силу соглашение сразу после подписания всеми участниками сделки.

Разновидности договора

Договор задатка является неотъемлемой частью другого соглашения (купли-продажи, поставки товаров, услуг и пр.). Иными словами, без него основной договор просто не может существовать.

Оформляется он в виде:

• отдельного договора задатка;
• обычной расписки;
• предварительного договора купли-продажи, поставки и пр.

Нотариального удостоверения такие документы не требуют. В обоих случаях прописываются те же самые пункты, которые служат гарантией будущей сделки.

Образец соглашения можно скачать здесь.

Документ по закону не регистрируется в Росреестре, но такая регистрация возможна по желанию сторон. Действует договор только до момента подписания основного контракта.

Если сроки между оформлением промежуточного и основного договора очень большие, то разрешается также регистрация обременения в Росреестре в пользу покупателя.

Риски покупателя

Самое важное в процедуре оформления договора: убедиться в том, что недвижимость или другое имущество действительно принадлежит продавцу. Нужно также проверить: все ли выписаны из помещения и насколько чиста юридическая история квартиры. В противном случае в будущем возникнут проблемы.

Риски покупателя:

• могут отказать в кредите, выдаче материнского капитала и произойдёт потеря задатка;
• продавец может передумать и не вернуть деньги;
• затягивание сделки продавцом по разным причинам;
• имущество может оказаться в залоге или под арестом;
• признание сделки недействительной в суде (продавец оказался недееспособным и пр.).

Договор задатка обязывает стороны подписать основной договор. Поэтому к его оформлению стоит отнестись с такой же ответственностью, как и к основному соглашению.

Как минимизировать риски:

• проверить права собственности продавца, сделав запрос в Росреестр;
• там же узнать об отсутствии обременений на имущество;
• прописать все нюансы возврата задатка при отказе банка в кредитовании или Пенсионного фонда в выдаче материнского капитала;
• указать в договоре задатка денежный штраф в случае затягивания сделки.

В договоре задатка обязательно прописываются сроки оформления основного договора, а также сумма стоимости актива и размер задатка. Не указание этих пунктов может привести к потере денег или к признанию договора недействительным.

Последствия неисполнения обязательств

Если стороны передумают заключать основной договор (купли-продажи, поставки), то задаток обычно возвращается. Совсем другое дело, если от сделки отказывается только одна сторона.

При неисполнении обязательств:

• продавцом — деньги возвращаются в двойном размере;
• покупателем — остаются у продавца.

Стороны могут предусмотреть и другие варианты (по взаимному согласию):

• выплата штрафа или неустойки в случае затягивания, срыва сделки;
• возврат задатка в 100% размере в случае, если покупатель передумает, а продавец сразу найдёт другого покупателя.

Особенно важно оформить договор задатка, если оформляется ипотечный кредит. Прописав условия расчётов, можно не потерять деньги в том случае, если банк задержит выдачу кредитных средств или неожиданного откажет в кредитовании.

Необходимо обязательно прописать, что в случае отказа банка в кредитовании покупатель ответственности и штрафных санкций не несёт. Задаток полностью возвращается без оплаты неустойки, если отказ от сделки был инициирован банком-кредитором.

Сумма задатка может быть вычтена из суммы первоначального взноса по кредиту. Данная операция требует обязательного согласования с банком.

Договор задатка обычно оформляется в виде предварительного договора купли-продажи, поставки и пр. Этим документом стороны подтверждают намерение совершить сделку; производят промежуточные расчеты как гарантию исполнения основного обязательства.