Порядок продажи дома: список документов от продавца и покупателя, особенности

Покупка и продажа недвижимости — непростой и хлопотный процесс, требующий юридического сопровождения. Человек, который ни разу не сталкивался с такими процедурами, может запросто наделать ошибок, что повлечет за собой более серьезные последствия. Важно знать, какой список документов необходим от обеих сторон сделки, а также ключевые этапы ее проведения и возможные ограничения.

Основной набор бумаг

Перечень документов, которые должен проверить покупатель, выглядит следующим образом:

1. Документ, подтверждающий право собственности на объект. Он может выступать в нескольких формах — договор купли-продажи, на основании которого участок и дом были приобретены ранее, свидетельство о праве наследования объекта, о получении недвижимости в дар от родственников или других лиц, документ о приватизации. Эти бумаги предоставляются в оригинале, использование копий недопустимо;
2. Выписка из ЕГРН, если объект был зарегистрирован после 2016 года. Можно подготовить документ о праве собственности, если оно имеется;
3. Подтверждение личности всех лиц, владеющих данным жильем. Это паспорт, ИНН, свидетельство о рождении, если лицо несовершеннолетнее и его часть есть в объекте недвижимости;
4. Отчет специалиста, в котором отображена оценка имущества. Его ориентировочная рыночная стоимость на текущий момент;
5. Кадастровый паспорт земельного участка и технический, кадастровый паспорт дома, в котором указана его планировка и метраж каждой комнаты, хозяйственных помещений. С начала 2017 года вся информация отражается в выписки из ЕГРН;

6. Документ из ЖЭКа в установленной форме, где указаны все лица, зарегистрированные по адресу.

Продавать дом и участок можно по доверенности. Это сэкономит время в случае, если владелец не может присутствовать при сделке или находится за рубежом. В этом случае необходим оригинал доверенности, заверенной нотариально, удостоверение личности и налоговый номер доверенного лица.

Дополнительные бумаги

При совершении сделок покупки и продажи существует основной список документов, их нужно проверять в обязательном порядке. Есть дополнительные бумаги, предоставление которых необходимо в определенном случае. Пакет документов может отличаться в зависимости от того, является собственник физическим или юридическим лицом.

Бывают случаи, когда один из супругов в процессе сделки отсутствует по важным причинам, необходимы следующие бумаги:

• Свидетельство о регистрации или расторжении брака;
• Согласие второй половины на то, что дом продается и она не будет иметь претензии в дальнейшем (с подписью нотариуса);
• Паспорт и ИНН супруги(а).

В случае продажи дома, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, дополнительно нужно разрешение органов опеки и попечительства, позволяющее проводить процедуру отчуждение объекта, свидетельство о рождении ребенка и согласие обоих родителей. Если они отсутствуют, тогда их роль выполняет опекун, назначенный государством.

Если в доме прописано лицо, недееспособность которого по медицинским показателям подтверждена официально, к списку добавляется разрешение на продажу жилья.

В частных случаях

Также у продавца могут затребовать и другие бумаги, среди которых:

• Заявление от остальных собственников (если кроме него есть и другие владельцы дома);
• Справка об отсутствии задолженности при погашении коммунальных платежей (в случае, если таковые имеются, продавцу дается время на их погашение до момента официального заключения сделки);
• Если дом продает пожилой гражданин, возможен запрос справки из психоневрологического диспансера на предмет дееспособности человека;
• Если продавец недееспособен, и это видно невооруженным глазом, необходимо разрешение суда о признании этого факта;
• В случае смены фамилии, имени или отчества ранее необходима справка из паспортного стола;
• В случае перепланировки необходимо разрешение БТИ или других административных органов, регулирующих этот вопрос в конкретном регионе.

Многие продавцы занимаются оформлением продажи через агентства недвижимости. Риелтор — это специалист, который ищет покупателя, способного заплатить за дом максимально высокую цену и купить его как можно быстрее, соглашаясь на все требования продавца.

От риелтора не требуют услуг, напрямую не входящих в его компетенцию. Юридическое сопровождение сделки, сотрудничество с нотариусом, оформление всей документации. Их осуществление возможно при условии внесения дополнительной платы.

Особенности процедуры продажи

Необходимо обращать внимание на все пункты действующего законодательства, чтобы сделка была признана действительной. В случае, когда объект недвижимости (с землей или без нее) был подарен нынешнему владельцу, оставлен в наследство, приватизирован или куплен до свадьбы, согласие второго супруга на продажу не требуется.

Если дом был приватизирован после заключения брака, он относится к категории совместно нажитого имущества, в этом случае без согласия сделка осуществлена не будет. А если продавец дома не является гражданином России, в пакете документов должен присутствовать перевод всех страниц его паспорта на русский язык, заверенный нотариально.

Читайте о продаже квартиры и проверке документов перед покупкой в статьях на нашем сайте.

Особенности процедуры продажи дома без участка

Можно продавать дом без участка, но делается это в редких случаях. Земельный кодекс Российской Федерации регламентирует запрет на продажу жилого сооружения без земли. Существует два исключения из правил:

• Изъятие земли из оборота, подтвержденное документально;
• Специфические причины, запрещающие выделение новому собственнику этой земли.

Такие правила указаны в статье 35 Земельного кодекса. Если дом продали без земли, и этот случай не является одним из описанных выше исключений, договор признается недействительным.

Иногда покупатель узнает о таких нарушениях после передачи денег за дом. В этом случае ему необходимо составить исковое заявление с помощью компетентных юристов и обратиться в суд. Обычно судебные органы выносят вердикт продавцу, согласно которому он должен передать земельный участок в право собственности новому владельцу и перезаключить договор. Если он этого не сделает, на землю накладывают арест, что делает невозможным ее дарение, сдачу в аренду, продажу и другие манипуляции.

Документы от покупателя

Совершая сделку по купле-продаже дома, покупатель должен предоставить пакет документов и от себя. Среди них паспорт, идентификационный налоговый номер, свидетельство о браке (оригинал).

Если покупатель состоит в браке, необходимо личное присутствие второго супруга с паспортом. Если присутствие одного из супругов не представляется возможным, он должен предоставить заявление, подтверждающее отсутствие претензий к проведению сделки, заверенное нотариусом.

Порядок действий для продажи

При продаже объекта недвижимости, независимо от его особенностей, метража, удаленности от города, существует последовательность действий:

1. Необходимо провести оценку объекта и земли, собрать документы, найти покупателя. Новый владелец должен полностью соответствовать потребностям продавца в плане стоимости и сроков совершения сделки;
2. Личная встреча обеих сторон, целью которой является выяснение основных вопросов и назначение даты сделки, осмотр владений;
3. Составление юристом договора купли-продажи, ознакомление обеих сторон с ним, подписание бумаг;
4. Регистрация документа в Росреестре, после чего он приобретает законную силу. Многие продавцы, чтобы перестраховаться, заверяют письменный договор у нотариуса. Нужно принести договор, заявление, технические и кадастровые бумаги на дом и землю, паспорта, вписку из ЕГРН, дополнительные документы, заплатить государственную пошлину (2000 рублей);
5. Передача денежных средств продавцу в установленном объеме. Допускается вносить аванс, подтверждающий серьезность намерений покупателя касаемо сделки.

Особенности и частные случаи

Покупка недвижимости может быть длительным мероприятием, требующим предварительных финансовых вложений и траты времени на изучение нужных бумаг. Существуют различные ситуации, влияющие на продажу недвижимости.

• В случае долевого владения, каждый собственник должен дать свое согласие на продажу. В противном случае уже после совершения сделки может появиться недовольный текущим положением дел владелец. Он может подать в суд и имеет все шансы его выиграть.
• Нужна справка о погашении всех коммунальных платежей, если дом находился в собственности садового товарищества.
• Если гражданин РФ желает приобрести землю под постройку индивидуального жилого помещения, он должен контактировать с органами местной власти, предоставляя туда пакет документов и заявление. Только после одобрения он принимает участие в аукционных торгах. Получить земельный участок без вложений под индивидуальное строительство могут ветераны ВОВ, многодетные семьи, участники боев в горячих точках.

В данном видео вы получите консультацию юриста касаемо специфики процесса купли-продажи дома. Специалист комментирует основные моменты сделки, а также каждый из обязательных документов.

Перед покупкой дома нужно знать, какие документы стоит собрать продавцу, изучить покупателю. Важно соблюдать временные рамки, так как покупатель может найтись быстро, а на получение некоторых справок уходит несколько недель. В процессе передачи прав на землю и дом важен ответственный подход продавца к сбору и подготовке бумаг. От принимающей стороны требуется внимательное изучение всего пакета для обеспечения чистоты сделки.